????? ?????

اندازه ملك نقش مهمي در جذب خريداران دارد و يكي از مسائل كليدي است كه در انتخاب ملك به آن توجه مي كنند.

گاهي اوقات خريد و فروش ملك هنگام اندازه گيري مساحت دشوار است. در خريد ملك، موضوعي كه مبناي محاسبه قيمت قرار مي گيرد مساحت است. يعني فروشنده ملك آن را در ابعاد خاصي به خريداران عرضه مي كند. از آنجايي كه ابعاد ملك نقش مهمي در جذب خريداران دارد و يكي از مسائل كليدي است كه در انتخاب ملك بايد به آن توجه كرد. بنابراين براي اطمينان از صحت مساحت ملك بايد دقت كافي صورت گيرد.

اما اين دقت هميشه كافي نيست و مساحت ملك ممكن است بيشتر يا كمتر از حد توافق شده باشد. در اين موارد حقوق و تكاليف هر دو طرف چيست؟

در اينجا بايد اين دو را جداگانه بررسي كنيم. موردي كه ملك منزل يا آپارتمان ساخته شده و آماده است و موردي كه هنوز آپارتمان ساخته نشده و خريداران در واقع اقدام به پيش خريد آن مي كنند.

ملك را ساخته است

از آنجايي كه قيمت (قيمت) ملك بر حسب ارزش آن تعيين مي شود، بر اساس ماده 149 قانون ثبت، خريدار مي تواند بهاي ملك را به عنوان كسر از قيمت معامله كسر كند و در صورتي كه مبلغ ملك بيش از آن باشد. مقدار توافق شده، مازاد قيمت بر اساس ارزش. در «سند حواله اول» و ساير هزينه هاي قانوني، تراكنش را به صندوق ثبت پرداخت كرده و درخواست اصلاح سند خود را نماييد.

پيش فروش و پيش خريد آپارتمان

در اين مورد قانون جداگانه اي به نام «قانون پيش فروش آپارتمان» در سال 1389 تصويب شد كه بيشتر براي حمايت از «پيش خريدار» بود. در ماده 7 اين قانون آمده است: در صورتي كه مابه التفاوت مساحت قرارداد با صورتجلسه تا 5 درصد باشد هيچ يك از طرفين حق فسخ ندارند اما در صورتي كه اين اختلاف بيش از 5 درصد باشد فقط پيش خريدار است. حق فسخ دارد؛ هر چه اندازه ملك واقعي كوچكتر باشد.

مثلاً اگر متراژ قرارداد ملك 200 متر و 5 ميليون متر و در زمان تحويل ملك 190 يا 210 باشد، هيچكس حق فسخ ندارد. زيرا اختلاف مساحت كمتر از 5 درصد است.

اگر مساحت واقعي كمتر از ميزان توافق شده باشد و پيش خريدار تمايلي به فسخ قرارداد نداشته باشد، فروشنده بايد قيمت روز ملك را به او بدهد. در صورتي كه مبلغ ملك بيش از مبلغ توافق شده باشد، خريدار بايد قيمت مندرج در قرارداد پيش فروش را به فروشنده بپردازد. زيرا قبل از اتمام ساختمان قرارداد اصلي وجود ندارد.

اندازه ملك نقش مهمي در جذب خريداران دارد و يكي از مسائل كليدي است كه در انتخاب ملك به آن توجه مي كنند.

گاهي اوقات خريد و فروش ملك هنگام اندازه گيري مساحت دشوار است. در خريد ملك، موضوعي كه مبناي محاسبه قيمت قرار مي گيرد مساحت است. يعني فروشنده ملك آن را در ابعاد خاصي به خريداران عرضه مي كند. از آنجايي كه ابعاد ملك نقش مهمي در جذب خريداران دارد و يكي از مسائل كليدي است كه در انتخاب ملك بايد به آن توجه كرد. بنابراين براي اطمينان از صحت مساحت ملك بايد دقت كافي صورت گيرد.

اما اين دقت هميشه كافي نيست و مساحت ملك ممكن است بيشتر يا كمتر از حد توافق شده باشد. در اين موارد حقوق و تكاليف هر دو طرف چيست؟

در اينجا بايد اين دو را جداگانه بررسي كنيم. موردي كه ملك منزل يا آپارتمان ساخته شده و آماده است و موردي كه هنوز آپارتمان ساخته نشده و خريداران در واقع اقدام به پيش خريد آن مي كنند.

ملك را ساخته است

از آنجايي كه قيمت (قيمت) ملك بر حسب ارزش آن تعيين مي شود، بر اساس ماده 149 قانون ثبت، خريدار مي تواند بهاي ملك را به عنوان كسر از قيمت معامله كسر كند و در صورتي كه مبلغ ملك بيش از آن باشد. مقدار توافق شده، مازاد قيمت بر اساس ارزش. در «سند حواله اول» و ساير هزينه هاي قانوني، تراكنش را به صندوق ثبت پرداخت كرده و درخواست اصلاح سند خود را نماييد.

پيش فروش و پيش خريد آپارتمان

در اين مورد قانون جداگانه اي به نام «قانون پيش فروش آپارتمان» در سال 1389 تصويب شد كه بيشتر براي حمايت از «پيش خريدار» بود. در ماده 7 اين قانون آمده است: در صورتي كه مابه التفاوت مساحت قرارداد با صورتجلسه تا 5 درصد باشد هيچ يك از طرفين حق فسخ ندارند اما در صورتي كه اين اختلاف بيش از 5 درصد باشد فقط پيش خريدار است. حق فسخ دارد؛ هر چه اندازه ملك واقعي كوچكتر باشد.

مثلاً اگر متراژ قرارداد ملك 200 متر و 5 ميليون متر و در زمان تحويل ملك 190 يا 210 باشد، هيچكس حق فسخ ندارد. زيرا اختلاف مساحت كمتر از 5 درصد است.

اگر مساحت واقعي كمتر از ميزان توافق شده باشد و پيش خريدار تمايلي به فسخ قرارداد نداشته باشد، فروشنده بايد قيمت روز ملك را به او بدهد. در صورتي كه مبلغ ملك بيش از مبلغ توافق شده باشد، خريدار بايد قيمت مندرج در قرارداد پيش فروش را به فروشنده بپردازد. زيرا قبل از اتمام ساختمان قرارداد اصلي وجود ندارد.