????? ?????

در مقررات جاري سند به دو نوع رسمي و عادي تعريف و تقسيم مي شود. سند رسمي از نظر حقوقي به سندي گفته مي شود كه در اداره ثبت اسناد و املاك، دفاتر اسناد رسمي و يا نزد مقامات دولتي در حدود صلاحيت آنها و با رعايت مقررات قانوني تنظيم مي شود و از اسناد عادي ديگر محسوب مي شود. سند عادي نوشته اي است كه توسط اشخاص و طبق مقررات قانوني و بدون دخالت مقام رسمي تنظيم شده باشد.

آثار سند رسمي شامل موارد زير است:
شك قابل قبول نيست، بنابراين فقط مي توان ادعاي جعل كرد يا بايد ثابت كرد كه اسناد از نظر قانوني معتبر نيستند. تاريخ مندرج در سند رسمي براي طرفين و اشخاص ثالث معتبر است. اعتبار آثار برخي اسناد رسمي از قبيل اسناد رهني ناشي از تسهيلات اعطايي بانكي تحت عناوين مختلف از قبيل سند فروش اقساطي، سند مشاركت مدني و سند پشتوانه تعهد كه مفاد آن بدون حكم قضايي قابل اجرا است. -داراي مدرك رسمي لازم است توسط دو مرجع ذي صلاح صادر مي شود: الف) دفاتر اسناد رسمي: كليه اسناد تنظيمي در دفاتر اسناد رسمي در صورت رعايت تشريفات رسمي بوده و در صورت داشتن تعهد قابل اجرا خواهد بود. ب) دفاتر ازدواج و طلاق: سند تنظيم شده در دفتر ازدواج و طلاق، سند رسمي و لازم الاجرا است. در صورتي كه سند ثبتي در دفتر ازدواج و طلاق شامل اموال غيرمنقول باشد، مال غيرمنقول نيز بايد در دفاتر اسناد رسمي به ثبت برسد.

اصول حاكم بر معاملات ملكي
اصول رايج مانند اصل لزوم عقد، اصل صحت، تأثير عرف در معاملات و معوض از مهم ترين قواعد حاكم بر هر قراردادي مانند خريد و فروش مسكن، اجاره، رهن و غيره و تجارت است.

اصل لزوم عقد
حفظ بقا و قدرت معاملات يكي از عواملي است كه به چرخش ثروت و رونق اقتصادي كمك مي كند و عامل مهم و اساسي در رونق بازار معاملات است. اين امر در حقوق به اصل وجوب در عقود معروف است و به اين معناست كه اگر با هر عقدي اعم از بيع و اجاره و مانند آن مواجه شديم بايد اين اصل را فرض كنيم كه اين عقد بايد محقق شود. به گفته معاونت فرهنگي قوه قضائيه در مقابل عقد جايز است، يعني قابليت فسخ و فسخ برخي عقود از قبيل وديعه، وكالت، قرض، مضاربه، شركت و... به ميل خود. از طرف طرفين طبق قانون مدني، قراردادهايي كه به موجب قانون بين طرفين و جانشينان آنها منعقد مي شود لازم الاجرا است. مگر اينكه با رضايت طرفين يا به دلايل قانوني فسخ شود. همانطور كه ملاحظه مي شود يكي از راه هاي انحلال عقد لازم، فسخ آن است يعني فسخ قرارداد بر اساس رضايت طرفين و ديگري اعمال حق فسخ است. فسخ كه به آن انحلال اختياري عقد يا خيار نيز مي گويند، در اصطلاح حقوقي عبارت است از فسخ يك رابطه قراردادي توسط يكي از طرفين. بنابراين ماهيت فسخ، فسخ ادامه تعهد است و اجراي آن طبق اذن قانوني از سوي دادگاه و نه با رضايت طرف مقابل و بر اساس اراده يكي از طرفين اعمال مي شود. علاوه بر اين، طرفين هر قراردادي نه تنها نمي توانند قرارداد را نقض كنند، بلكه بايد به تعهدات ناشي از قرارداد نيز پايبند باشند. اين تعهدات شامل موارد مندرج در قرارداد و همچنين تعهدات ناشي از قانون يا عرف است. بر اين اساس قانون مدني مقرر مي دارد كه قراردادها نه تنها طرفين را ملزم به ايفاي تعهد مندرج در آن مي كند، بلكه طرفين را متعهد به كليه عواقبي است كه عرف يا قانون از قرارداد ناشي مي شود.

اصل صحت
در تعريف اصل صحت آمده است كه هر معامله اي كه صورت مي گيرد بر اساس صحت آن است. بدين معنا كه اگر در معامله اي ترديد وجود داشته باشد كه شرايط اوليه صحت معامله در تشكيل اين معامله رعايت شده است يا خير، اصل بر صحت معامله است، مگر اينكه خلاف آن ثابت شود. قانون مدني در اين خصوص مقرر مي دارد: هر معامله اي كه واقع شده باشد صحت فرض مي شود مگر اينكه مفاسد آن معلوم باشد. بنابراين اگر مخالفت عقد با قانون مورد ترديد باشد، اصل بر صحت آن است و وجود اين شبهه دليل بر بطلان عقد نيست. همچنين در جايي كه به نظر مي رسد قرارداد منعقد شده باشد، خواهان بايد صوري يا نامشروع بودن آن را اعلام كند. در مواردي كه نكاح در عرف معاني متفاوتي دارد، عبارات آن به گونه اي تعبير مي شود كه موجب صحت عقد و معنايي مي شود كه منتهي بهفساد قرارداد خلاف اصل تلقي مي شود. البته چون اصل بر اين است كه هيچكس نسبت به ديگري تعهدي ندارد، ممكن است در زمان معامله اصل صحت جاري باشد. بنابراين اگر در وجود معامله ترديدي وجود داشته باشد نمي توان گفت كه اصل آن صحيح است. بنابراين اگر در وقوع معامله ترديدي وجود داشته باشد، اصل صحت جاري نيست، بلكه اصل عدم وقوع معامله جاري است.

اصل تأثير عرف در معاملات
بر اساس اين اصل، در صورت معامله، نقش عرف از چند جهت مهم است. اين نقش گاه در تفسير ماهيت قرارداد دخيل است; مثلاً اگر ماشيني به ديگري داده شود و بعد شك شود كه ماهيت آن صلح، بيع، هبه يا عقد ديگري است، در اينجا عرف تعيين مي كند كه ماهيت عقد چيست. گاهي اثر عرف به پيوست ها و كاركردهاي موضوع عقد برمي گردد. به عنوان مثال، شخصي كه خودرويي را خريداري مي كند، ديگر شرط نمي كند كه آن را با لاستيك زاپاس خريداري كرده است، بلكه اينها به طور سنتي اقلام خريداري شده در نظر گرفته مي شوند.

در مقررات جاري سند به دو نوع رسمي و عادي تعريف و تقسيم مي شود. سند رسمي از نظر حقوقي به سندي گفته مي شود كه در اداره ثبت اسناد و املاك، دفاتر اسناد رسمي و يا نزد مقامات دولتي در حدود صلاحيت آنها و با رعايت مقررات قانوني تنظيم مي شود و از اسناد عادي ديگر محسوب مي شود. سند عادي نوشته اي است كه توسط اشخاص و طبق مقررات قانوني و بدون دخالت مقام رسمي تنظيم شده باشد.

آثار سند رسمي شامل موارد زير است:
شك قابل قبول نيست، بنابراين فقط مي توان ادعاي جعل كرد يا بايد ثابت كرد كه اسناد از نظر قانوني معتبر نيستند. تاريخ مندرج در سند رسمي براي طرفين و اشخاص ثالث معتبر است. اعتبار آثار برخي اسناد رسمي از قبيل اسناد رهني ناشي از تسهيلات اعطايي بانكي تحت عناوين مختلف از قبيل سند فروش اقساطي، سند مشاركت مدني و سند پشتوانه تعهد كه مفاد آن بدون حكم قضايي قابل اجرا است. -داراي مدرك رسمي لازم است توسط دو مرجع ذي صلاح صادر مي شود: الف) دفاتر اسناد رسمي: كليه اسناد تنظيمي در دفاتر اسناد رسمي در صورت رعايت تشريفات رسمي بوده و در صورت داشتن تعهد قابل اجرا خواهد بود. ب) دفاتر ازدواج و طلاق: سند تنظيم شده در دفتر ازدواج و طلاق، سند رسمي و لازم الاجرا است. در صورتي كه سند ثبتي در دفتر ازدواج و طلاق شامل اموال غيرمنقول باشد، مال غيرمنقول نيز بايد در دفاتر اسناد رسمي به ثبت برسد.

اصول حاكم بر معاملات ملكي
اصول رايج مانند اصل لزوم عقد، اصل صحت، تأثير عرف در معاملات و معوض از مهم ترين قواعد حاكم بر هر قراردادي مانند خريد و فروش مسكن، اجاره، رهن و غيره و تجارت است.

اصل لزوم عقد
حفظ بقا و قدرت معاملات يكي از عواملي است كه به چرخش ثروت و رونق اقتصادي كمك مي كند و عامل مهم و اساسي در رونق بازار معاملات است. اين امر در حقوق به اصل وجوب در عقود معروف است و به اين معناست كه اگر با هر عقدي اعم از بيع و اجاره و مانند آن مواجه شديم بايد اين اصل را فرض كنيم كه اين عقد بايد محقق شود. به گفته معاونت فرهنگي قوه قضائيه در مقابل عقد جايز است، يعني قابليت فسخ و فسخ برخي عقود از قبيل وديعه، وكالت، قرض، مضاربه، شركت و... به ميل خود. از طرف طرفين طبق قانون مدني، قراردادهايي كه به موجب قانون بين طرفين و جانشينان آنها منعقد مي شود لازم الاجرا است. مگر اينكه با رضايت طرفين يا به دلايل قانوني فسخ شود. همانطور كه ملاحظه مي شود يكي از راه هاي انحلال عقد لازم، فسخ آن است يعني فسخ قرارداد بر اساس رضايت طرفين و ديگري اعمال حق فسخ است. فسخ كه به آن انحلال اختياري عقد يا خيار نيز مي گويند، در اصطلاح حقوقي عبارت است از فسخ يك رابطه قراردادي توسط يكي از طرفين. بنابراين ماهيت فسخ، فسخ ادامه تعهد است و اجراي آن طبق اذن قانوني از سوي دادگاه و نه با رضايت طرف مقابل و بر اساس اراده يكي از طرفين اعمال مي شود. علاوه بر اين، طرفين هر قراردادي نه تنها نمي توانند قرارداد را نقض كنند، بلكه بايد به تعهدات ناشي از قرارداد نيز پايبند باشند. اين تعهدات شامل موارد مندرج در قرارداد و همچنين تعهدات ناشي از قانون يا عرف است. بر اين اساس قانون مدني مقرر مي دارد كه قراردادها نه تنها طرفين را ملزم به ايفاي تعهد مندرج در آن مي كند، بلكه طرفين را متعهد به كليه عواقبي است كه عرف يا قانون از قرارداد ناشي مي شود.

اصل صحت
در تعريف اصل صحت آمده است كه هر معامله اي كه صورت مي گيرد بر اساس صحت آن است. بدين معنا كه اگر در معامله اي ترديد وجود داشته باشد كه شرايط اوليه صحت معامله در تشكيل اين معامله رعايت شده است يا خير، اصل بر صحت معامله است، مگر اينكه خلاف آن ثابت شود. قانون مدني در اين خصوص مقرر مي دارد: هر معامله اي كه واقع شده باشد صحت فرض مي شود مگر اينكه مفاسد آن معلوم باشد. بنابراين اگر مخالفت عقد با قانون مورد ترديد باشد، اصل بر صحت آن است و وجود اين شبهه دليل بر بطلان عقد نيست. همچنين در جايي كه به نظر مي رسد قرارداد منعقد شده باشد، خواهان بايد صوري يا نامشروع بودن آن را اعلام كند. در مواردي كه نكاح در عرف معاني متفاوتي دارد، عبارات آن به گونه اي تعبير مي شود كه موجب صحت عقد و معنايي مي شود كه منتهي بهفساد قرارداد خلاف اصل تلقي مي شود. البته چون اصل بر اين است كه هيچكس نسبت به ديگري تعهدي ندارد، ممكن است در زمان معامله اصل صحت جاري باشد. بنابراين اگر در وجود معامله ترديدي وجود داشته باشد نمي توان گفت كه اصل آن صحيح است. بنابراين اگر در وقوع معامله ترديدي وجود داشته باشد، اصل صحت جاري نيست، بلكه اصل عدم وقوع معامله جاري است.

اصل تأثير عرف در معاملات
بر اساس اين اصل، در صورت معامله، نقش عرف از چند جهت مهم است. اين نقش گاه در تفسير ماهيت قرارداد دخيل است; مثلاً اگر ماشيني به ديگري داده شود و بعد شك شود كه ماهيت آن صلح، بيع، هبه يا عقد ديگري است، در اينجا عرف تعيين مي كند كه ماهيت عقد چيست. گاهي اثر عرف به پيوست ها و كاركردهاي موضوع عقد برمي گردد. به عنوان مثال، شخصي كه خودرويي را خريداري مي كند، ديگر شرط نمي كند كه آن را با لاستيك زاپاس خريداري كرده است، بلكه اينها به طور سنتي اقلام خريداري شده در نظر گرفته مي شوند.